ИНЮСТА

Вопрос

Ответ

Закон в этом случае не дает точного ответа. Дело в том, что общая совместная собственность супругов после расторжения брака, если при разводе раздел имущества не произведен, он таковой и остается - общей совместной собственностью, но на нее не распространяются ограничения, которые устанавливает статья 35 Семейного кодекса РФ в части требования получения нотариального согласия супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимости. Ведь они уже не муж и жена и семейное право к ним не имеет никакого отношения.

Статья 253 Гражданского кодекса такого ограничения не устанавливает. Защита сособственника значительно уже и заключается в том, что при отсутствии соглашения с последним сделка может быть им оспорена и признана судом недействительной, если покупатель знал или должен был знать о несогласии бывшего супруга со сделкой.

Подобный подход защищает участников гражданского оборота, ведь они не должны принимать риски владельцев общей собственности, отыскать второго совместного собственника труднее, чем мужа или жену продавца. К тому же предполагается его добросовестность. Ведь почему владельцы недвижимости избрали такой режим или не отказываются от него? Фактически предварительного согласия на любую сделку! Видимо, в ввиду особого взаимного доверия. Нет доверия - меняй форму собственности!

Таким образом, если вам не известно об отсутствии согласия бывшей супруги продавца и Вы не должны были знать о таком несогласии, сделка будет действительной.

Такой подход подтверждается практикой Верховного суда РФ, например, Определением № 12-И04-8 от 14.01.2005. Вместе с тем, такие сделки все - таки остаются достаточно рискованными, например, до вынесения указанного определения все судебные инстанции, вплоть до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ высказали противоположное мнение.

Однако до сих пор суды разных инстанций выносят противоречивые постановления. Не исключено, что рано или поздно ВС РФ изберет иной подход к вопросу.

Подобные юридические конструкции не рекомендуется оставлять без перестраховки. Либо испросите письменное заявление о согласии у второго супруга, попросите составить при этом соглашение о разделе имущества супругов либо действуйте через третье лицо, то есть дополнительное звено в цепочке перехода прав (промежуточного покупателя), чтобы в случае спора Вы оказались добросовестным покупателем. Такие действия являются сложными и в юридическом, и в техническом смысле, лучше обратитесь к юристам и адвокатам.

Не забывайте о такой возможности, что Вы можете сами пострадать и остаться без денег и квартиры. Кто даст гарантию того, что бывшие супруги не действуют заодно и заранее готовят почву для спора? Если что-то продается по очень привлекательной цене, не повод ли это задуматься, почему?