Сделка без согласия бывшей жены: чем рискует покупатель

Ответ

Закон прямо не регулирует данную ситуацию. Дело в том, что общая совместная собственность супругов после расторжения брака, если при разводе раздел имущества не произведен, она сохраняется — общей совместной собственностью, но на нее не распространяются ограничения, предусмотренные статьей 35 Семейного кодекса РФ о необходимости нотариального согласия супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимости. Поскольку стороны уже не состоят в браке, нормы семейного права применяются ограниченно.

Статья 253 Гражданского кодекса такого ограничения не устанавливает. Права второго сособственника защищены в меньшей степени и заключаются в том, что при отсутствии соглашения с другим собственником сделка может быть оспорена им и признана судом недействительной, если покупатель знал или должен был знать о несогласии бывшего супруга со сделкой.

Подобный подход защищает участников гражданского оборота, ведь они не должны принимать риски владельцев общей собственности, отыскать второго совместного собственника труднее, чем мужа или жену продавца. К тому же предполагается добросовестность покупателя. Фактически это означает согласие на возможные сделки. Видимо, ввиду особого взаимного доверия.

Таким образом, если вам неизвестно об отсутствии согласия бывшей супруги продавца и вы не должны были знать о таком несогласии, сделка с высокой вероятностью будет признана действительной.

Такой подход подтверждается практикой Верховного суда РФ, например, Определением № 12-И04-8 от 14.01.2005. Вместе с тем, такие сделки все-таки остаются достаточно рискованными, например, до вынесения указанного определения все судебные инстанции, вплоть до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, высказали противоположное мнение.

Однако до сих пор суды разных инстанций выносят противоречивые решения. Не исключено, что рано или поздно ВС РФ изберет иной подход к вопросу.

Подобные юридические конструкции не рекомендуется оставлять без перестраховки. Получите письменное согласие у бывшего супруга, попросите составить при этом соглашение о разделе имущества супругов либо действуйте через третье лицо, то есть дополнительное звено в цепочке перехода прав (промежуточного покупателя), чтобы в случае спора вы оказались добросовестным покупателем. Такие действия сложны и в юридическом, и в техническом смысле, лучше обратитесь к юристам и адвокатам.

Не забывайте о такой возможности, что вы можете сами пострадать и остаться без денег и квартиры. Кто даст гарантию того, что бывшие супруги не действуют согласованно и заранее готовят почву для спора? Если что-то продается по очень привлекательной цене, не повод ли это задуматься, почему?