Большинство судебных дел и соглашений о разделе имущества приходится на квартиры. И это понятно: недвижимость - вещь дорогостоящая, а правовая неопределенность эту стоимость резко (!) снижает.
Чем дороже вещь, тем больше забот и сил требует защита права собственности на нее, и тем сложнее сделки и суды по поводу имущества. Вот почему и оплошности при оформлении документов здесь - самые дорогие ошибки! Ошибся сам или адвокат - и вот в квартире новый замок, ключи к которому принадлежат кому-то другому..
В странах с развитой правовой системой принято страховать юридические риски. Например, риск утраты квартиры вследствие оспаривания соглашения о разделе имущества или вследствие оспаривания права через суд. В России это делать уже тоже можно, но стоимость такой страховки очень высока: от 10 процентов от рыночной стоимости жилья... Посему приходится исходить из того, что качественная и профессиональная работа юриста – лучшая страховка от потери квартиры.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки при оформлении прав на жилье:
- Ошибка в объекте раздела;
- Ошибка в способе раздела имущества;
- Неверное описание делимого имущества;
- Ошибка в субъектах раздела;
- Нерегистрация права личной собственности;
- Раздел через "заявление об отсутствии претензий";
- Учет налоговых последствий сделок супругов;
- Учет рисков банкротства;
- Проценты по вкладам и их учет при разделе.
Ошибка в объекте раздела
Делиться может совместно нажитое имущество. То есть то, что было получено (куплено) за счет доходов каждого или обоих супругов. Следовательно, то, что получено за счет иных источников, например, за счет подаренных средств, "дележке" не подлежит.
И наоборот, если нечто куплено за счет сбережений, отложенных в браке, оно должно быть поделено, даже если права зарегистрированы только на имя мужа или жены.
Ошибка в способе раздела имущества
Одно из самых распространенных заблуждений обусловлено тем, что граждане не всегда правильно понимают, к чему сводится раздел недвижимости, какие правовые последствия он влечет и что в реальности он собой представляет.
Типичная ошибка при этом следующая. Граждане делят недвижимость в натуре, не имея для этого законных оснований. Например, стороны заключают соглашение (подают иски), где делят квартиру путем указания, кому и какая остается комната в квартире.
В бытовом плане такое действие понятно: купить что-то еще и разъехаться очень дорого, а хочется определенности. Но увы, в абсолютном большинстве такой раздел незаконен, поскольку операции с недвижимостью возможны только после её регистрации в Росреестре (государственном органе, ответственном за регистрацию недвижимости). И если в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним значится только квартира, то и предметом договоренностей может быть только квартира, но никак не комнаты, из которых она состоит.
Выделить комнату в натуре (чтобы потом заключить о ней договор) можно только тогда, когда она отвечает специфическим - техническим и санитарным, требованиям и нормам, скажем, если она оборудована отдельным входом, и только после прохождения целого ряда сложных правовых и технических процедур. На практике возможность обособить комнаты имеется крайне редко, это считанные случаи... В связи с этим серьезно говорить о таком разделе не приходится.
Правильное решение
Но как правильно поступить в подобных случаях?
Есть только несколько возможных способов поделить неделимую недвижимость:
- Установить на нее долевую собственность;
- Передать одной из сторон с выплатой другой денежной компенсации;
- Передать одной из сторон, компенсировав передачей другой общей собственности;
- Продать и разделить покупную цену пополам.
Предметом судебного разбирательства могут стать, обычно, лишь установление долей на квартиру. Иногда еще также установление порядка пользования квартирой, и вот тут уже как раз можно и даже нужно подумать о том, кому какая комната должна быть закреплена (но не передана) для проживания.
Неверное описание делимого имущества
Нельзя использовать неконкретное обозначение имущества. Нашим юристам часто приходится слышать такую просьбу: "составьте мне соглашение, чтобы я получил дачу (или автомобиль, гараж и т. д.), а супруга - "все остальное имущество".
Или, допустим, раздел просят осуществить таким образом - "у кого что есть, то тому и остается".
Приходится отказывать в удовлетворении такого пожелания по следующей причине. Делать так нельзя, так как объект сделки (а если речь идет о судебном споре - предмет иска) должен быть в достаточной мере индивидуализирован, чего не происходит, если используются обобщения.
Ошибка в субъектах раздела
Нередко граждане совершают следующую ошибку. Квартиру, купленную в браке, они делят с учетом их детей - подают иски с требованием закрепить долю за ребенком, составляют соглашения о разделе, куда включают собственником ребенка. Иногда в число перетендентов, желающих поделить, включают иных родственников и третьих лиц.
Делать так нельзя: СК РФ напрямую говорит, что ни дети, ни родители не имеют прав на имущество друг друга.
Равным образом нельзя делить или учитывать при "дележке" сугубо детское имущество, то есть ту собственность, которая оформлена на имя ребенка. Сюда, кстати, следует включить приобретенное с использованием материнского капитала. То есть, допустим, такое рассуждение, что если ребенок живет с матерью иу ребенка есть в собственности квартира
Как правильно в данном случае было бы и поделить, и передать часть детям?
Наиболее простая и понятная передача совместной собственности - дарение этого имущества обоими супругами их детям.
Допускается предварительный раздел и последующее дарение, и дарение с разделом оставшегося.
При разделе через суд ссылка на наличие ребенка и просьба передать большую часть собственности допустима в крайне ограниченном числе случаев и без особого повода для этого к ожидаемому результату не приводит.
Нерегистрация права личной собственности
Еще одна распространенная ошибка при разделе имущества, как через суд, так и в добровольном порядке, это неосуществление гражданами регистрации права. Нередко данное заблуждение исходит от не очень грамотных адвокатов и даже судей, не специализирующихся на семейных спорах.
Например, если имущество записано на супруга и оба договорились, что недвижимость ему и останется, они считают, что никаких договоров подписывать не нужно.
Вариант - раздел произведен, но перерегистрацию прав не делают. Все и так уже написано, в свидетельстве о праве ведь указан именно получатель.
Увы, это глубокое заблуждение, и без заключения договора о разделе имущества квартира (земельный участок, дача и т.д.) по-прежнему остаются в супружеской собственности! При продаже недвижимости покупатель потребует предъявить согласие бывшей жены/мужа.
Такой договор должен быть составлен и подписан точно так же, как и любой договор. Свидетельство нужно будет получить тоже новое, а в нем должно быть указано на отдельное основание права - заключенное соглашение.
Раздел через "заявление об отсутствии претензий"
Встречается на практике и такой вариант. Например, семья распадается, муж, уходит и пишет супруге письменное заявление о том, что ему не нужна купленная в браке машина и квартира, а жена пишет расписку, что она не имеет претензий на деньги в банке. Такая расписка представляет собой дефектное соглашение о разделе имущества, которое по букве закона никаких правовых последствий - кроме связанных с недействительностью сделки. Спустя время супруг вправе вернуться к вопросу и потребовать совершить раздел, а проданное за время его отсутствие - компенсировать. Вариант - бывший супруг умер и такое требование - совершенно законное - предъявляют его наследники.
В практике наших адвокатов имеется случай, когда такую сделку удалось "вылечить", то есть ввести в правовые рамки. Но исключение лишь подтверждает общее правило...
Учет налоговых последствий соглашения по имуществу
При неравном разделе совместно нажитого после развода сторона, оказавшаяся в более выгодном положении, может потерять преимущество. Ведь ей придется уплатить до 13% со своей выгоды. Подробнее об этом в отдельной статье.
Учет рисков банкротства супруга
Если один из супругов находится в предбанкротном состоянии или уже запущена процедура банкротства, кредитор может оспорить любую сделку супругов. Это он может сделать, если она прямо или косвенно касается его интересов и договор уменьшает конкурсную массу. Кстати, это касается и сделок по вопросам детей - алиментного соглашения, договора дарения ребенку и т.д. Срок претензий кредитора - любые сделки за 3 года до банкротства. Это очень большой срок!
Банкротные дела получили очень большое распространение, для многих заемщиков финансовая проблема может возникнуть совершенно неожиданно. Даже если бывший муж, жена не желают причинить вред бывшей второй половине, проблем не избежать. Поэтому этот риск нужно учитывать всегда, то есть даже когда вы не ждете проблем.
Проценты по вкладам тоже делятся!
Если общие деньги в браке размещены под проценты, сколько бы ни прошло времени после развода, все, что «набежало» за прошедшее время – это тоже общее имущество. А значит, должно быть поделено поровну.
Если такие деньги не находятся в банке, то есть не приносят прибыль, допускается постановка вопроса о взыскании убытка в размере ключевой ставки.
- 21876 просмотров
Александр
Инюста
Дело не простое, обратитесь к адвокату по семейным спорам.
дежурные юристы Юрфирмы Инюста
+7 495 542 1266