Теги статьи:
Большинство судебных дел и соглашений о разделе имущества приходится на квартиры. И это понятно: недвижимость - вещь дорогостоящая, а правовая неопределенность эту стоимость резко (!) снижает.
Чем дороже вещь, тем больше забот и сил требует защита права собственности на нее, и тем сложнее сделки по поводу имущества. Вот почему и оплошности при оформлении документов здесь - самые дорогие ошибки! Ошибся сам или адвокат - и вот в квартире новый замок, ключи к которому принадлежат кому-то другому..
В странах с развитой правовой системой принято страховать юридические риски. Например, риск утраты квартиры вследствие оспаривания соглашения о разделе имущества или вследствие оспаривания права через суд. В России это делать уже тоже можно, но стоимость такой страховки очень высока: от 10 процентов от рыночной стоимости жилья... Посему приходится исходить из того, что качественная и профессиональная работа юриста – лучшая страховка от потери квартиры.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки при оформлении прав на жилье.
- Ошибка в способе раздела имущества
- Неверное описание делимого имущества
- Ошибка в субъектах раздела
- Нерегистрация права личной собственности
- Раздел через "заявление об отсутствии претензий"
- Бывший муж и жена не учли налоговые последствия соглашения по имуществу
- Проценты по вкладам тоже делятся!
Ошибка в способе раздела имущества
Одно из самых распространенных заблуждений обусловлено тем, что граждане не всегда правильно понимают, к чему сводится раздел недвижимости, какие правовые последствия он влечет и что в реальности он собой представляет.
Типичная ошибка при этом следующая. Граждане делят недвижимость в натуре, не имея для этого законных оснований. Например, стороны заключают соглашение, где делят квартиру путем указания, кому и какая остается комната в квартире.
В бытовом плане такое действие понятно: купить что-то еще и разъехаться очень дорого, а хочется определенности. Но, увы, в абсолютном большинстве такой раздел незаконен, поскольку операции с недвижимостью возможны только после её регистрации в Росреестре (государственном органе, ответственном за регистрацию недвижимости). И если в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним значится только квартира, то и предметом договоренностей может быть только квартира, но никак не комнаты, из которых она состоит.
Выделить комнату в натуре (чтобы потом заключить о ней договор) можно только тогда, когда она отвечает специфическим - техническим и санитарным, требованиям и нормам, скажем, если она оборудована отдельным входом, и только после прохождения целого ряда сложных правовых и технических процедур. На практике возможность обособить комнаты имеется крайне редко, это считанные случаи... В связи с этим серьезно говорить о таком разделе не приходится.
Исковое заявление с требованием выделить долю в натуре
Точно также нельзя подать иск с требованием передать в собственность истца комнату, если она не была зарегистрирована как отдельный объект.
Правильное решение
Но как правильно поступить в подобных случаях?
Есть только несколько возможных способов поделить неделимую недвижимость - это
- либо установить на нее долевую собственность,
- либо взаимно согласиться о передаче одной из сторон с выплатой денежной компенсации,
- либо договориться о его продаже и разделе продажной цены.
Предметом судебного разбирательства могут стать, обычно, лишь установление долей на квартиру. Иногда еще также установление порядка пользования квартирой, и вот тут уже как раз можно и даже нужно подумать о том, кому какая комната должна быть закреплена (но не передана) для проживания.
Неверное описание делимого имущества
Нельзя использовать неконкретное обозначение имущества. Нашим юристам часто приходится слышать такую просьбу: "составьте мне соглашение, чтобы я получил дачу (или автомобиль, гараж и т. д.), а супруга - "все остальное имущество".
Или, допустим, раздел просят осуществить таким образом - "у кого что есть, то тому и остается".
Приходится отказывать в удовлетворении такого пожелания по следующей причине. Делать так нельзя, так как объект сделки (а если речь идет о судебном споре - предмет иска) должен быть в достаточной мере индивидуализирован, чего не происходит, если используются обобщения.
Ошибка в субъектах раздела
Нередко граждане совершают и следующую ошибку. Квартиру, купленную в браке, они делят с учетом их детей - подают иски с требованием закрепить долю за ребенком, составляют соглашения о разделе, куда включают собственником ребенка. Иногда в число перетендетов, желающих поделить, включают иных родственнико и третьих лиц.
Делать так нельзя, так как СК РФ напрямую говорит, что ни дети, ни родители не имеют прав на имущество друг друга.
Как правильно в данном случае было бы и поделить, и передать часть детям?
Наиболее простая и понятная передача совместной собственности - дарение этого имущества обоими супругами их детям.
Допускается предварительный раздел и последующее дарение, и дарение с разделом оставшегося.
При разделе через суд ссылка на наличие ребенка и просьба передать большую часть собственности допустима в крайне ограниченном числе случаев и без особого повода для этого к ожидаемому результату не приводит.
Нерегистрация права личной собственности
Еще одна распространенная ошибка при разделе имущества, как через суд, так и в добровольном порядке, это неосуществление гражданами регистрации права. Нередко данное заблуждение исходит от не очень грамотных адвокатов и даже судей, не специализирующихся на семейных спорах.
Например, если имущество записано на супруга и оба договорились, что недвижимость ему и останется, они считают, что никаких договоров подписывать не нужно.
Вариант - раздел произведен, но перерегистрацию прав не делают. Все и так уже написано, в свидетельстве о праве ведь указан именно получатель.
Увы, это глубокое заблуждение, и без заключения договора о разделе имущества квартира (земельный участок, дача и т.д.) по-прежнему остаются в супружеской собственности! При продаже недвижимости покупатель потребует предъявить согласие бывшей жены/мужа.
Такой договор должен быть составлен и подписан точно так же, как и любой договор. Свидетельство нужно будет получить тоже новое, а в нем должно быть указано на отдельное основание права - заключенное соглашение.
Раздел через "заявление об отсутствии претензий"
Встречается на практике и такой вариант. Например, семья распадается, муж, уходит и пишет супруге письменное заявление о том, что ему не нужна купленная в браке машина, квартиру, а жена пишет расписку, что она не имеет претензий на деньги в банке. Такая расписка никаких правовых последствий не влечет. Спустя время супруг вправе вернуться к вопросу и потребовать совершить раздел, а проданное за время его отсутствие - компенсировать. Вариант - бывший супруг умер и такое требование - совершенно законное - предъявляют его наследники.
В практике наших адвокатов имеется случай, когда такую сделку удалось "вылечить", то есть ввести в правовые рамки. Но исключение лишь подтверждает общее правило...
Бывший муж и жена не учли налоговые последствия соглашения по имуществу
При неравном разделе совместно нажитого после развода сторона, оказавшаяся в более выгодном положении, может потерять преимущество. Ведь ей придется уплатить до 13% со своей выгоды. Подробнее об этом в отдельной статье.
Проценты по вкладам тоже делятся!
Если общие деньги в браке размещены под проценты, сколько бы ни прошло времени после развода, все, что «набежало» за прошедшее время – это тоже общее имущество. А значит, должно быть поделено поровну.
Если такие деньги не находятся в банке, то есть не приносят прибыль, допускается постановка вопроса о взыскании убытка в размере ключевой ставки.
- 19148 просмотров
