Признание права на новостройку после расторжения брака. Последствия отчуждения данного имущества.

Вы здесь

решение суда, судебные юристы и адвокаты
Ведение процессов в судах любых инстанций
Арбитраж, суды общей юрисдикции, Московской городской суд, Верховный суд РФ
mdslider-shadow-w.png
Защита имущественных прав
и интересов сторон судебного дела
составить договор
Разработка соглашений, договоров и других сделок
Составление, проверка на юридическую чистоту, регистрация сделок и прав : недвижимость, имущественные права, бумаги, деньги
mdslider-shadow-w.png
Надежность, безопасность, своевременность выполнения
Составим иск и проведем суд
Защита Семейных прав: развод, дети, имущество
Москва, Московская область, С-Петербург, представление интересов за рубежом
mdslider-shadow-w.png
Ведение дел из семейных споров в судах и госорганах власти

В этой статье:

Чья новостройка, когда семейную жизнь супругов "трясет"

Является ли общей совместной собственностью квартира, иная недвижимость, приобретенная в результате инвестирования в строящуюся недвижимость - жилой дом по предварительному договору купли - продажи до брака, если основной договор заключен после развода? Какие последствия для бывших супругов возникают при продаже данной недвижимости бывшим супругом без согласия другого супруга?

Актуальность вопроса повышается тем, что стоимость прав по предварительному договору обычно существенно, иногда в два и более раз, ниже, нежели цена уже построенной недвижимости. Следовательно, есть два варианта претензий к супругу - продавцу: потребовать уплатить половину от стоимости средств, внесенных в период строительства или потребовать уплатить половину от ее продажной (рыночной) цены. В зависимости от того какой вариант иска выбран, можно получить меньшую или большую сумму.

Прямого ответа на поставленные вопросы законодательство, как гражданское, так и семейное, не дает. В сложившейся судебной практике имеются суждения разного толка.

В данной статье хотелось бы разобрать точку зрения в пользу отнесения недвижимости к общей, и, как следствие, право получить половину от цены квартиры, на основе судебной практике Московского городского и областного судов.

ИНЮСТА
 
 
 
     
 
     
   
 

Нормативные правовые акты по вопросу. Есть ли они?

Из статей 33, 34 Семейного кодекса РФ следует, что режим совместной собственности супругов  возникает в период их брака. 

Статья 429 Гражданского кодекса РФ указывает, что допускается заключение таких сделок, которые обязывают их стороны заключить в последующем иную сделку на оговоренных условиях. Такие сделки именуются предварительными договорами.

Предварительный договор наряду с договором долевого участия является наиболее распространенным соглашением о финансировании строительства жилья с начального этапа. 

Предварительный договор может непосредственно указывать на оплату строящейся недвижимости, но может и не предусматривать. В последнем случае параллельно предварительному договору заключается иная сделка, посредством которой осуществляется инвестирование строительства - как правило, это договор займа или договор купли - продажи векселя (по сути то же заемное обязательство). Оплата покупной цены осуществляется после введения объекта в эксплуатацию взаимозачетом встречных денежных требований по договору купли-продажи (основному договору)  и заемных средств.

Если рассуждать исходя из буквального смыла ст. 33, 34 СК РФ, право собственности на квартиру по договору купли - продажи, заключенному после расторжения брака во исполнение предварительного, не может быть совместным, ведь право регистрируется разведенным.  

Данный недостаток законодательства может быть  во многом исправлен, если принять во внимание постановление «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54. ВАС пояснил, что  предварительный договор, оплата по которому произведена до заключения основного, необходимо классифицировать как договор купли - продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Судебная практика. Вот что может нас выручить!

Высший суд указал следующее:

"Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления".

Следовательно, обязательственные  права на имущество уже возникли до развода и принадлежат совместно.

ИНЮСТА
 
 
 
     
 
     
   
 

Суды обшей юрисдикции, рассматривающие споры граждан, успешно применяют данное постановление. Например, см. судебные акты МГС от 14 марта 2014 г. по делу N 33-7766, от 28 апреля 2014 г. по делу N 33-10482/2014, от 26 июня 2013 г. по делу N 11-19774, от 28 октября 2013 г. N 4г/5-7938/13, от 8 сентября 2011 г. по делу N 33-20358

Дословно в постановлении говорится о непосредственном указании на оплату в самом договоре. К случаям оплаты  по "параллельным" сделкам типа заем, вексельная схема с последующим зачетом исходя из общего смысла данное постановление так же относится.

Такую классификацию можно встретить, например, в определении Мосгорсуда от 23 декабря 2013 г. N 4г/5-12849/13, где суд указал: 

Учитывая, что условия предварительных договоров о порядке оплаты квартиры и машино-мест путем покупки векселя в ООО "********" и предъявления его в ЗАО "**********" выполнены истцом в установленные сроки, суд первой инстанции правильно квалифицировал заключенные между истцом и ЗАО "**********" предварительные договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Иногда можно встретить и такое толкование вексельной схемы: заключение вексельной сделки это притворная сделка, прикрывающая договор о будущей вещи. Сказанное можно наблюдать  в определении Мособлсуда от 8 сентября 2011 г. по делу N 33-20358:

если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Из материалов дела усматривается, что в Предварительном договоре от 14.04.2006 г. сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости: точно даны характеристики, адрес квартиры и ее цена. Судом правомерно признана сделка с векселем притворной и недействительной и сумма по векселю принята как оплата по договору за квартиру N 13 по адресу: <адрес>.

В силу ст. 56 ГПК РФ об обязанности каждой стороны доказать обстоятельства, на которые сторона ссылается, суд должен предложить доказать связанность сделки по векселю, займу и договорам по недвижимости. Казалось бы, вопрос очевиден и не требует пояснения. И, тем не менее, он актуален, особенно, если в предварительном договоре нет указания на покупку векселя, или у супруга истца нет на руках векселя и соглашения о зачете, а ответчик скрывает документы.

Верховный суд РФ (Обзор  судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2012 г., утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) предложил альтернативное решение данного вопроса, указав, что названные сделки следует отнести к договорам долевого участия, "если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве". К сожалению, в практике по спорам по разделу имущества супругов при разводе и после такового применения данной конструкции нам не встретилось.

Сложность применения указанных конструкций при разделе имущества обусловлена тем, что названные подходы при толковании законодательства рассчитаны на другие категории споров - в частности, о признании права при бездействии застройщика и о нарушении прав инвестора как потребителя.

ИНЮСТА
 
 
 
     
 
     
   
 

Скажем, названное постановление Пленума ВАС указывает на необходимость классификации предварительного договора. Но как тогда классифицировать основной договор, когда он уже заключен и исполнен, суд высокой инстанции не поясняет. 

Резюме. Утешительные (!?) выводы.

Тем не менее, подводя итог сказанному можно заключить, что, договор  как предварительный договор купли - продажи с условиями об оплате на стадии строительства недвижимости, так и иные договоры, сводящиеся к данной конструкции, являются в действительности договором купли-продажи, а значит, подпадают под действие СК РФ и влекут равные права бывших супругов на получаемый объект недвижимости, хотя бы на момент полного исполнения обязательств по договору супруги уже развелись. Признать данное право может бывший супруг, обратившись с соответсвующим иском в федеральный суд общей юрисдикции.

Как следствие, отчуждение данной собственности вопреки воле бывшего супруга дает ему право обратиться в суд с требованием об уплате половины от стоимости недвижимости (рыночной, продажной, расчетной - в зависимости от обстоятельств).

К сказанному стоит добавить, что неразработанность данной категории споров и отсутствие однозначной судебной практики вынуждает многих обращаться с более простыми исками - о взыскании денег исходя из сумм, выплаченных на этапе строительства.

В статье речь идет о конфликтном состоянии бывших супругов. Разумеется, Если раздел происходит без споров, вы моежет подготовиться к нему, используя цивилизованные инструменты - соглашение о разделе имущества или брачный контракт.

Москва, Варшавское ш., 46
ИНЮСТА
Юридическая фирма
ИНЮСТА
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ: СУДЫ, ПЕРЕГОВОРЫ, СДЕЛКИ
БЕСПЛАТНЫЕ ЮР. КОНСУЛЬТАЦИИ
  

Адвокат - раздел  имущества: контакты

Эта информация была Вам полезна: 

Ваша оценка: Нет

0

Голосов пока нет



Компания Инюста. Почему выбирают именно нас

Профессионализм

Каждое действие представителя обусловлено нормой закона и практикой его применения. В работе юриста случайность исключена! 

Конфиденциальность

Информация и сведения, ставшие известными нам в связи с работой с клиентом, останутся скрытыми и недоступными для любых третьих лиц. 

Безопасность

Лучшие специалисты в своих отраслях права дают нам возвомжность претендовать на стабильно успешные результаты работы.  

Выгода

Мы работаем, чтобы сохранить и приумножить ваше имущество

Судебные расходы - госпошлина, вознаграждение представителю, экспертизы

не зависимо от категории дела

  • подлежат возмещению противной стороной
  • соразмерно удовлетворенным требованиям
  • взыскиваются после вступления решения суда в силу
  • в том числе по таким категориям, как признание права и раздел имущества, раздел долгов, расторжение брака