ИНЮСТА

Нет, не нужно, если квартира полностью оплачена материнским капиталом.

Да, нужно, если помимо капитала были использованы средства, нажитые в браке супругами.

Давайте подробнее рассмотрим вопрос.

Законом, регулирующим нюансы выдачи и использования маткапитала является Федеральный закон от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". По нему приобретенная недвижимость должна делиться между родителями и их детьми (в том числе рожденными после покупки) в общую долевую собственность (статья 10) - через соглашение, а в случае несогласия – через суд.  Таким образом, законодательство в данной сфере не требует работы нотариуса.

Но если для оплаты используются деньги из иных источников, допустим, это сбережения мужа и жены, накопленные в период супружеской жизни, то начинает работать также и семейное законодательство в сфере собственности семьи. Что же происходит, если делится такая недвижимость? В таком случае одновременно с выделением долей детей происходит деление супружеской собственности.

Статья 38 Семейного кодекса России жестко устанавливает требование к сделкам о разделе совместно нажитого имущества между супругами: соглашение обязательно должно быть нотариально удостоверено. Такое же требование закон относит и к брачным контрактам между мужем и женой (стать 41).

Следовательно, соглашение об определении долей в квартире, которую купили на деньги материнского капитала и супружеские деньги, должно быть нотариально удостоверено.

Это же можно сказать и для случая, где супруги берут кредит и часть платят за счет денег банка. Деньги, полученные от банка, принадлежат супругам. А значит, мы опять имеем дело с общей совместной собственностью супругов и ее разделом.

Что может произойти, если проигнорировать закон? Например, обойтись без нотариуса? Давайте рассмотрим это на конкретном примере.

Максим купил квартиру с оплатой частично материнским капиталом. Через некоторое время он сам оформил в простой письменной форме соглашение об определении долей, подписав его вместе со своей супругой. Доли были оформлены на детей и на него с женой. Права на долевую собственность были зарегистрированы Росреестром, в результате у квартиры стало несколько собственников.

Далее квартиру с материнским капиталом было решено продать, и, подыскав покупателя, муж обратился к нотариусу для оформления купли-продажи. Однако от нотариуса он получил официальный отказ в удостоверении сделки.

Максим обжаловал  отказ нотариуса в Хорошевский суд Москвы, как на незаконный. Суд рассмотрел жалобу и на основании представленных документов установил, что соглашением была поделена также совместная собственность супругов. Значит, нотариус отказал законно, так как соглашению об определении долей не была придана нотариальная форма. Соответственно, было вынесено отрицательное решение, и истец проиграл спор). Московский городской суд (кассационное определение по делу N 4г/1-4561, апелляционное определение по делу N 33-52227) подтвердил правоту и нотариуса, и Хорошевского суда.

Интересен вопрос. Что же, получается, Росреестр внес сведения в реестр недвижимости о долях по незаконной сделке? Да, именно это и произошло. В соглашении не был указан семейный статус и факт приобретения квартиры в браке. Поэтому чиновники при проведении юридической экспертизы сделки не имели возможность установить данный дефект.